LA TRANSFORMATION DES LOCAUX D’HABITATION EN MEUBLÉS TOURISTIQUES
Transformer des locaux d’habitation en meublés touristiques (pour ne pas nommer les locations de type Airbnb) nécessite d’obtenir plusieurs autorisations.
- La déclaration de meublé touristique
L’article L. 324-1-1 du code du tourisme requiert que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Sauf exception, cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur.
- Le changement d’usage
La procédure du changement d’usage, qui permet de contrôler la politique du logement en s’assurant que l’offre de logements demeure satisfaisante, est régie par le code de la construction et de l’habitation.
Un logement correspond en principe à un usage d’habitation.
En revanche, un meublé touristique correspond à un usage autre que de l’habitation.
Par suite, transformer un logement en meublé touristique revient à changer l’usage du local.
Tous les changements d’usage ne sont pas soumis à autorisation préalable.
En effet, il ressort de la lecture combinée des articles L. 631-7 et suivants du CCH que sont soumis à autorisation les changements d’usages réalisés dans les collectivités suivantes :
- les communes de plus de 200 000 habitants, les communes situées dans départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne et les communes l’ayant expressément décidé,
- qui ont pris une délibération fixant les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement.
En dehors de ces hypothèses cumulatives, les changements d’usage ne sont donc pas soumis à autorisation.
Par ailleurs, il sera utilement précisé que, selon l’article L. 631-8 du CCH, dans les territoires susmentionnés, lorsque le changement d’usage fait l’objet de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire ou de la déclaration préalable, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d’usage, étant précisé que ces travaux ne peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation de changement d’usage.
En d’autres termes, dans l’hypothèse où les travaux sont soumis à permis de construire ou déclaration préalable, cette demande vaudra demande de changement d’usage.
Il ne sera donc pas nécessaire de la demander, étant toutefois précisé ces travaux ne peuvent être exécutés qu’après obtention de l’autorisation de changement d’usage.
Enfin, il sera précisé que selon l’article L. 651-2 du CCH, toute personne qui enfreint ces dispositions s’expose à une amende d’un montant maximal de 50 000 € par local irrégulièrement transformé.
- Le changement de destination
La procédure du changement de destination, qui permet de contrôler la répartition des activités sur le territoire, est régie par le code de l’urbanisme.
Précisons tout d’abord que selon son article R. 151-27 du code de l’urbanisme, les constructions peuvent revêtir les destinations suivantes :
« 1° Exploitation agricole et forestière ;
2° Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire ».
L’article R. 151-28 énumère des sous-destinations, dont font partie les suivantes :
« 3° Pour la destination » commerce et activités de service » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ».
Il doit être considéré que les meublés de tourisme correspondent à la destination de « commerce et activité de services » et à la sous-destination de « autres hébergements touristiques ».
Il sera précisé, à toutes fins utiles, que le juge administratif a récemment considéré qu’il convient dorénavant de se référer aux destinations et sous-destinations énumérées par ces dispositions, et non à celles qui sont prévues par certains PLU (CAA Paris, 20 mai 2021, req. n° 19PA00986 ; CAA Lyon, 2 octobre 2018, req. n° 17LY01129).
Ceci étant précisé, le code de l’urbanisme soumet à autorisation les changements de destinations :
- l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable les changements de destination des constructions existantes.
- l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme soumet à permis de construire les changements de destinations et de sous-destinations qui s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.
Enfin, il convient de préciser qu’une telle demande d’autorisation d’urbanisme sera exigible, quand bien même le projet se situerait dans une commune n’exigeant pas d’autorisation de changement d’usage.
A l’inverse, comme mentionné ci-dessus, dans l’hypothèse où la commune imposerait une autorisation de changement d’usage, une demande de permis de construire ou de déclaration préalable vaudrait demande de changement d’usage.
Par suite, dans cette hypothèse, il ne sera donc pas nécessaire de solliciter une demande de changement d’usage en complément.
En revanche, les travaux ne pourront démarrer sans obtention des deux autorisations (autorisation de changement d’usage et autorisation d’urbanisme).
